Компас инвестора: обзор новых московских проектов II квартала 2023 для инвестиций

Во II квартале 2023 года на рынке новостроек Москвы начались продажи 20 проектов, из которых 11 обладают высоким инвестиционным потенциалом. Аналитики «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных и рассказали о них «Стройгазете». Общая черта большинства новинок II квартала 2023 года – относительно комфортные стартовые цены.


На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок во II квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Во II квартале 2023 года на первичном рынке жилья Москвы открылись продажи в восьми проектах новостроек комфорт-, бизнес-, премиум- и элитного класса.

1. «Дом Дау»

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял «Дом Дау» первый жилой небоскреб премиум-класса в ММДЦ «Москва-Сити» (Пресненский район, ЦАО). Проект реализует девелопер ГК «Сумма элементов». Срок ввода 85-этажного здания в эксплуатацию – II квартал 2027 года.
«Дом Дау» набрал 41,4 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 94,1%. Лидирующую позицию проект занял благодаря эксклюзивному формату (квартиры в «Москве-Сити»), расположению в главном деловом центре столицы, интересной концепции (футуристичный дизайн и масштабная инфраструктура) и качественной репутации девелопера.

Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 661,4 тыс. рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 900,7 тыс. рублей. Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет 26,6%. Минимальная стоимость – 34,4 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 52 кв. метров.

«Вложения в проект эксклюзивного формата в знаковой локации на этапе котлована гарантирует покупателям приумножение средств, – отметила Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – Например, квартиры в единственной жилой высотке, построенной в непосредственной близости от «Москвы-Сити», сейчас стоят практически в два раза дороже, чем в «Дом Дау» на начальной стадии реализации. Но к моменту сдачи комплекса цены в нем, вероятно, окажутся выше средних по локации. Это обусловлено дефицитом современных квартир в «большом Сити» и развитой собственной инфраструктурой проекта, в том числе образовательной».

С территории «Дома Дау» благодаря удобным съездам легко выехать на ТТК, минуя ядро «Москвы-Сити». Масштабная инфраструктура комплекса сосредоточена преимущественно в трехэтажном стилобате с эксплуатируемой кровлей. Здесь планируется разместить крупноформатный досуговый детский центр, магазины, рестораны, салоны красоты, игровую и спортивную площадки.

2. Forum

На втором месте расположился клубный дом Forum, который строится в Мещанском районе (ЦАО). Проект реализует MR Group, которая планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию в I квартале 2025 года. Архитектурная концепция 13-этжного дома разработана одним из лучших бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнёры» и сочетает в себе самые современные технологические решения.

Проект Forum получил 37,2 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 84,5%. Второе место проект занял за счет клубного формата, престижной локации, оригинальной архитектуры и надежности девелопера.

Квадратный метр в жилом комплексе Forum в среднем стоит 1,4 млн рублей при аналогичной средней цене в других проектах Мещанского района. Впрочем, проект отличается клубным форматом, для которого, как правило, характерна более высокая стоимость квадратного метра. Минимальная стоимость –70 млн рублей за двухкомнатную квартиру площадью 66,7 кв. метра.

«В высокобюджетном сегменте (премиум, элитном и делюкс-классе) в открытой продаже сейчас представлено всего 30 комплексов, включающих не более 50 квартир либо апартаментов, – указала Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Появление каждого нового подобного проекта становится настоящим событием. Клубные дома гарантируют клиентам повышенную приватность, при этом над их архитектурой и дизайном работают специалисты с мировым именем. За прошедшие пять лет такие комплексы подорожали на 64%, что свидетельствует об их высокой ликвидности».

3. «Новое Летово»

Третью строчку рейтинга занимает проект комфорт-класса «Новое Летово», который реализует компания «СЗ Гарант-Инвест» в Сосенском поселении (НАО). Предполагаемый срок ввода новостройки – II квартал 2025 года.

Проект набрал 33,6 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 76,4%. Замкнуть тройку лидеров ЖК «Новое Летово» позволили комфортные стартовые цены, экологичная локация, развитая внутренняя инфраструктура и собственная набережная.

Квартиры в жилом комплексе «Новое Летово» в среднем стоят 225,3 тыс. рублей за кв. метр при средней цене в районе 248,9 тыс. рублей. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства составляет 9,5%. Минимальная стоимость – 8,1 млн рублей за студию площадью 31,5 кв. метр.

«Во II квартале 2023 года на рынок выходили комплексы различного масштаба – от камерных клубных домов до величественных небоскребов, – отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем почти все проекты объединяют сравнительно невысокие стартовые цены. Устанавливая их, девелоперы стремятся привлечь инвесторов и в результате снизить ставку по проектному финансированию. Однако столь выгодные предложения обычно действуют недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке».

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение». Баллы снимаются, если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т. п. Баллы начисляются за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).

Источник: «Метриум»

Справочно:

Методика анализа

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

3. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.

– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

По материалам