Офисный гамбит: строительство бизнес-центров уходит за ТТК

STONE

Рынок коммерческой недвижимости сегодня показывает ошеломительные результаты: по данным консалтинговой компании NF Group, доля свободных офисных помещений классов Prime, А и В в Москве по итогам I полугодия составила 7,3%, за год снизившись на 2,1 п.п. К концу года ожидается дальнейшее сокращение показателя до 6,6-6,8%. Новое предложение, по мнению аналитиков, дефицит в ближайшие годы не покроет. В компании Nikoliers прогнозируют, что ввод площадей в ближайшие два года составит 2,1 млн кв. метров, но на открытый рынок из них выйдет только 30%: остальные уже сданы в аренду или проданы, а учитывая сроки строительства, к моменту ввода в эксплуатацию новые объекты будут на 80-90% арендованы или распроданы.

Кроме того, системно на офисном рынке сегодня работает небольшое число девелоперов, способных создавать качественный продукт, соответствующий современным требованиям. Если посмотреть на рынок с этой стороны, здесь присутствуют всего около пяти компаний-профессионалов, знающих, как создавать продукт сегодняшнего дня, и умеющих заглядывать вперед, предвидя тенденции рынка. Один из крупнейших игроков в строительстве офисной недвижимости класса А — STONE, в портфеле которого десять бизнес-центров, находящихся на разных этапах строительства.

Купи и не думай

В связи с низким уровнем вакансии в сегменте и общим дефицитом качественных объектов усилился тренд на покупку офисов в стадии строительства. Аналитики STONE отмечают, что наиболее качественное предложение в востребованных деловых локациях вымывается с рынка быстрее, и в отдельных районах доля свободных помещений приближается к 5%. В Ленинградском деловом коридоре, Белорусском деловом районе уровень вакансии в высококлассных офисах составляет 4,3% и 4,6% соответственно.

«Одна из наиболее серьезных проблем — дефицит предложения, особенно крупных блоков площадью более 3 тыс. кв. метров. Несмотря на вакансию 5,5%, мы фиксируем серьезное сокращение доли свободных офисов класса А в ее структуре, к тому же предложение в классе А в настоящий момент представлено либо в качественных проектах в децентрализованных локациях, либо менее ликвидными небольшими блоками в менее современных зданиях в центре города. Соответственно, компании, которые рассматривают БЦ в центре, сталкиваются с отсутствием подходящего предложения и вынуждены либо видеть в качестве альтернативы для себя класс B, либо откладывать переезд в ожидании подходящих опций, тем самым формируя отложенный спрос. При этом строящиеся проекты не могут восполнить дефицит, так как прогнозируемый объем ввода до 2026 года на 70% уже реализован», — комментирует ситуацию региональный директор, руководитель департамента исследований Nikoliers Татьяна Дивина.

Статистику смещения спроса в сторону строящихся офисов подтверждает и внутренняя статистика по проектам компании STONE. Сегодня в стройке у компании более 500 тыс. кв. метров — таким показателем в параллельной работе выделяются единичные девелоперы. Из общего портфеля STONE в стадии строительства — более 85% приходится на 10 офисных объектов класса А (почти 50% общего объема экспозиции на рынке). В объектах, где завершатся строительные работы в 2025 году, реализовано уже порядка 85% площадей.

«В условиях дефицита активизировались девелоперы, которые сейчас рассматривают возможности и принимают решения о запуске новых офисных проектов», — описывает ситуацию партнер Nikoliers Игорь Темнышев. Причем чем опытнее девелопер, тем короче период от объявления о приобретении площадки под строительство объекта до того момента, когда площадей в продаже и аренде уже нет. Кроме того, искушенный застройщик быстрее выходит на этап непосредственных работ и последующих продаж. Сроки строительства — один из самых важных показателей, по которому можно определить опытность и надежность девелопера, — считают эксперты. При отлаженных и хорошо «настроенных» процессах соблюдение сроков становится важным преимуществом для всех участников рынка.

За ТТК

Сохраняется и тенденция к децентрализации офисного рынка. Это связано в том числе с политикой городских властей, предоставляющих льготы девелоперам, строящим места приложения труда за Третьим транспортным кольцом. Сегодня наибольший рост продаж отмечается в офисных центрах, расположенных между ТТК и МКАД: по сравнению с результатами I полугодия 2023 года объем реализации увеличился в 7 раз. Сейчас, отмечают в STONE, доля продаж офисных блоков в этой локации достигла 76%. Эксперты связывают тренд с расположением в районах за ТТК наибольшего количества привлекательных и востребованных качественных офисных центров в стадии строительства.

Еще одна тенденция, о которой говорят аналитики, — перетекание спроса с помещений с готовым ремонтом в объекты shell&core. «Данный тренд — прямое следствие сосредоточения интереса покупателей в строящихся бизнес-центрах. Готовое предложение с отделкой — дефицитный, но часто и морально устаревший продукт, требующий вложений в ремонт. Поэтому компании отдают предпочтение строящимся проектам «в бетоне», которые в дальнейшем легко адаптировать под бизнес-задачи резидента», — пояснила директор коммерческого управления STONE Кристина Недря.

В настоящий момент девелопер параллельно ведет строительные работы на восьми стройплощадках. С начала года компания приступила к строительству двух бизнес-центров — STONE Белорусская и STONE Дмитровская. А также вышла на строительные работы на площадке нового жилого комплекса в Сокольниках, разрешение на строительство которого было получено в июле.

К вводу в эксплуатацию в этом году готовятся два офисных объекта девелопера в пределах ТТК: премиальное офисное здание STONE Курская и вторая очередь офисного квартала STONE Towers у метро «Белорусская».

Работа как образ жизни

Децентрализация требует особого внимания к транспортной доступности и инфраструктуре проекта. Аналитический центр STONE провел опрос об отношении жителей Москвы к общественному транспорту, который показал, что 65% респондентов готовы или скорее готовы отказаться от личных автомобилей и пересесть на общественный транспорт. При этом решение в большинстве случаев напрямую зависит от удаленности станции метро от дома или работы.

Наибольшее влияние на то или иное решение оказывает наличие или отсутствие станции метро, МЦК или МЦД рядом с домом и офисом. При наличии станции в 5-10 минутах ходьбы от дома отказаться от авто готовы 40% респондентов, в 10-15 минутах ходьбы от дома — 38% (что еще раз подтверждает жизнеспособность и правильность концепции 15-минутного города), в 15-20 минутах — 18%, в 20-25 минутах — только 10%. Соответственно, близость офисного центра к транспортно-пересадочным узлам, включающим станции метрополитена, — один из определяющих факторов успешности офисного проекта.

Второй важный фактор — инфраструктура БЦ, удовлетворяющая потребностям как резидентов комплекса, так и местных жителей. Особое значение инфраструктура бизнес-центров приобретает в случае создания МФК, когда БЦ — одна из частей комплексной застройки, формирующейся по схеме «жить и работать в одном месте». Так, например, STONE сегодня реализует два таких комплексных проекта — неподалеку от станции метро «Римская» и около выхода из станции метро «Калужская». В обоих случаях офисная часть уже презентована, жилая начнет строиться позже, так что объекты будут сданы в эксплуатацию с готовой инфраструктурой.

По материалам