Представьте: вы просматриваете объявления на телефоне, выбираете план, цвет фасада и время доставки — и через несколько месяцев новый многоквартирный дом стоит на участке, как только что собранный набор Лего. Звучит как научная фантастика? Для многих городов мира это уже реальность: модульное и фабричное строительство, цифровые модели и превращение старых офисов в квартиры — все это меняет рынок недвижимости быстрее, чем мы успеваем обновлять прайсы.
Я — риелтор. Мой «рабочий инструмент» — не только фотографии и расстановка мебели перед показом. Это понимание того, какие строительные тренды завтра повлияют на спрос, на оценку объектов и на то, насколько быстро продавец сможет закрыть сделку. Расскажу, что сейчас происходит в глобальной строительной индустрии с точки зрения риелтора, поделюсь историями из практики и дам практические советы покупателям, продавцам и инвесторам.
Когда несколько лет назад я впервые услышал о модульном строительстве, у меня возник образ однообразных коробок, которые ставят в ряд как коммуналки из фильма-ретро. Сегодня я вижу совсем другое: качественные фасады, гибкие планировки, энергоэффективность. Главное — скорость и предсказуемость процесса. Для рынка недвижимости это означает два слова, которые риелтор ценит больше всего: ликвидность и время.
Личный анекдот. Одна семья пришла ко мне в панике: их старая квартира была продана, у покупателей — жесткий дедлайн освобождения, а новый дом, в который они влюбились, обещали сдать «к концу года». Реальность в строительстве известна своей непунктуальностью, поэтому мы рассматривали запасные варианты. Но застройщик предложил модульную опцию: заводская сборка и фиксированные сроки. Через 14 недель семья переехала. Счастливые лица детей, которые тут же начали собирать мебель из коробок, были лучшим доказательством того, что технологии влияют на жизнь людей напрямую.
— Модульное и фабричное строительство (prefab): сборка компонентов в заводских условиях сокращает влияние погоды, улучшает качество и ускоряет сроки. Для риелтора это значит быстрый вход на рынок новых жилых единиц и более предсказуемый запас жилья.
— Конверсия офисных пространств в жилье: удаленная и гибридная работа снизила спрос на офисы в центрах, а города сталкиваются с нехваткой жилья. Перепрофилирование зданий — логичная реакция. Это меняет структуру предложения, особенно в густонаселённых мегаполисах.
— Устойчивые материалы и декарбонизация: клиенты всё чаще спрашивают об энергоэффективности, выбрасывании углеродного следа и эксплуатационных расходах. Дома с низкими коммунальными затратами продаются лучше.
— Цифровизация: BIM, цифровые двойники, платформы управления проектами ускоряют принятие решений и улучшают коммуникацию между девелоперами, риелторами и покупателями.
— Волатильность цен на материалы и дефицит рабочей силы: это влияет на себестоимость новых проектов и сроки их сдачи. Застройщики ищут пути автоматизации и стандартизации.
— Модульное строительство как пицца по подписке. Представьте, что вместо того чтобы печь пиццу в каждой пиццерии, вы заказываете набор полуготовых элементов, которые просто разогревают на месте. Заводской контроль качества, одинаковое тестирование соуса и теста — результат более предсказуем. Так же и с модулями: стены, сантехника и системы собираются в чистых условиях, а на площадке дело сводится к «сборке» итогового здания.
— BIM (Building Information Modeling) — это как партитура для оркестра. Архитектор — композитор, инженер — скрипач, подрядчик — барабанщик. Без партитуры оркестр рискует играть в разных тональностях. BIM даёт синхронизацию: все видят одну и ту же ноту, и фальши меньше.
— Конверсия офисов в квартиры — это как перестановка мебели в квартире: вы оставляете стены, но меняете назначения. Иногда приходится вынести часть старой мебели (например, сложная инженерия), но обычно можно получить уютное пространство без сноса всего дома.
Недалеко от города, где я работаю, была старая штаб-квартира банка — стеклянная коробка, с пустыми этажами и кафе, которые никогда не работали по воскресеньям. Местный инвестор купил здание с идеей преобразовать этажи в студии и апартаменты с общими кухнями. Проект столкнулся с бюрократией: надо было менять назначения земельного участка и вводить новое проектное решение инженер
